부동산 정책입안자가 봐야 할 40대 직장인의 수도권 내 집 장만 후기 (1)에 이어서...

인싸잇=한민철 편집국장 ｜ 공인중개사 사장님으로부터 옆 동에 한 집이 싸게 나왔다는 연락이 왔다. 바로 집을 보러 갔다. 집주인은 노부부로 내부에 가구도 많지 않고 벽과 주방, 화장실 곳곳이 깔끔해 새집과 다를 바 없었다. 이분들은 원래 다른 지역에 소유한 주택에 살고 있고, 이 집은 가끔 남양주시에 놀러 올 때 머무는 곳이라고 했다.

다음으로 살펴본 건 위층과 옆집에 누가 사는지였다. 필자도 어린 자녀가 있어 그동안 집 곳곳에 소음방지 매트를 깔아 놓았지만, 역시 위층에 아이가 있다면 층간소음이 신경 쓰일 수밖에 없었다. 다행히도 위층에는 중년 부부가 살고 있다는 걸 알게 됐고, 같은 층의 이웃분도 꽤 좋은 인상이었다.

바로 공인중개사 사장님께 계약 의사를 밝혔고, 다음날 집주인에게 계약금을 송금했다. 4월 초 집주인과 부동산에서 만나 계약서를 썼다. 사실 그동안 부동산 계약은 서면으로만 작성했는데, 국토교통부에 바로 계약 및 거래 사실이 공유될 수 있도록 ‘부동산전자계약’ 애플리케이션을 설치해 같은 내용을 입력했다.

매도인(집주인)과는 4월 말까지 매매대금의 8%를 중도금으로 내기로 했다. 또 그는 6월 중 잔금을 치르자고 제안했는데, 필자는 지인의 조언을 듣고 잔금 지급일을 6월 30일로 하기로 했다.

잔금은 은행에서 주택담보대출을 일으켜 내야 하는데, 이 대출의 한도는 매수인(필자)의 소득과 신용도, 부채 정도에 고려해 계약한 집의 KB부동산 시세를 통해 산정하게 된다. 이 KB부동산 시세는 매수인과 매도인이 계약한 날짜가 아닌, 매수인이 은행과 주담대를 계약하는 일자를 기준으로 한다는 사실을 알게 됐다.

당시 필자는 4~5월 수입이 기존보다 증가함과 동시에, 이를 통해 기존의 부채(신용대출)를 전액 상환할 이벤트가 있었다. 특히 정부 정책의 영향으로 서울과 인접한 이곳 남양주 지역의 부동산 가격이 전반적으로 오르고 있었고, 필자가 계약한 집의 시세 역시 더 오르리라는 확신이 있었다. 이대로 흘러간다면, 주담대를 일으키는 시기가 늦어질수록 대출 한도를 더 받을 수 있었다.

이에 굳이 서두르지 않고 6월 초까지 기다린 뒤 그때 주담대를 일으켜 말일에 계약하기로 한 것이다.

그렇게 4월 말 수천만 원의 중도금을 지급했다. 그런데 여기서 한가지 문제가 생겼다. 앞서 언급했듯이 기존 계획은 4~5월 수입이 늘어나고, 여기에 6월 초 기존 부채를 전액 상환하는 즉시 주담대 계약을 한다는 것이었다. 그렇다면 부동산 중개 수수료와 취득세 등을 고려하더라도 잔금 마련에 전혀 문제가 없었다.

그런데 5월 지출 비용까지 정확히 계산하지 못했다. 그 지출이 예상을 넘어서면서 6월 초 기존 부채를 완전히 상환하는 게 불가능한 상황에 놓였다. 기존 부채가 남아 있는 만큼, 주담대 액수가 애당초 예상한 것보다 적게 나올 가능성이 컸다.

공인중개사 측에 문의했는데, 사실 과거 정부 같으면 필자의 현 상황에서도 주담대 한도가 넉넉히 나왔기에 고민할 필요가 없었을 것이라고 말해줬다. 다만 현 정부가 대출 한도 관리를 철저히 하라는 기조인 만큼 은행 입장에서도 이를 따를 수밖에 없어, 넉넉한 한도는 장담할 수 없다며 고개를 저었다.

딱히 방법이 없을까 고민이 돼 주거래은행에 찾아가 상담을 해봤다. 은행 상담사는 “주담대 한도에 악영향을 미치는 건 계약자가 보유 중인 ‘신용대출’로, 가능하면 신용대출 건수를 줄이거나 그 잔액을 최소화해야 한다”고 말했다.

유튜브 등에 부동산 전문가라는 사람들이 출연해 “주담대와 신용대출 중 어느 것을 먼저 받아야 하는가”라는 질문에 “어차피 둘 다 필요하면 신용대출을 먼저 받으라”고 조언하지만, 은행 상담사는 “이는 결코 사실이 아니니 주의해야 한다”고 경고했다.

주담대를 받기 직전 새롭게 신용대출을 실행하는 건 한도 산출에 악영향을 끼치는 게 명백하다는 것이다.

당시 필자의 상황을 정리해보자면, 기존 보유 신용대출을 최대한 상환한 뒤 받을 수 있는 주담대를 최대한도로 받아도, 매도인과 계약한 매매대금에 약 1000만 원 정도가 부족했다.

물론 주담대를 받기 전 아무리 신용대출 잔액이 있더라도 은행에서 신용대출을 추가로 일으킬 정도의 DSR(총부채원리금상환비율)과 신용등급은 충분했다. 다만 은행 상담사의 경고대로 주담대 전 새로운 신용대출을 실행하는 건 매우 무모한 일이었다.

부모님이나 지인에 1000만 원을 빌릴 수도 있었지만, 이 역시 가능하면 피하고 싶은 상황이었다.

이 문제를 해결할 방법을 은행 상담사가 귀띔해줬다. 보통 잔금일에 주담대를 실행해 그 금액을 매도인이 받고 집의 소유권이 변동하게 된다.

그런데 매도인과 매수인이 협의해 잔금일에 주담대를 실행한 뒤 부동산 중개 수수료와 취득세 등도 내고 주택의 소유권 이전을 마친 다음날(또는 신속한 시일 내), 매수인이 타 은행에서 신용대출 등을 일으켜 부족한 매매대금 잔액을 매도인에 지급하면 된다는 것이었다.

* 부동산 정책 입안자가 봐야 할 40대 직장인의 수도권 내집 장만 후기 (3)에서 계속...