인싸잇=윤승배 기자 ｜ 정부가 거주 중심으로 부동산 세제를 전면 개편한다. 종합부동산세와 양도소득세 보유공제 및 장기보유특별공제특례를 2028년과 2029년 단계적으로 모두 폐지하기로 했다. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림에 따른 시장 왜곡을 방지하는 동시에 고가주택에 대한 감세 혜택 폐지를 골자로 한다.

특히 내년부터 상위 2% 수준인 시가 20억 원(공시가 14억 원) 이상의 주택(거주용 1주택)에 대해 종부세를 부과한다. 이는 서울·수도권을 중심으로 약 36만 호가 대상이 된다. 시가 40억 원 이상의 초고가 주택부터 종부세율이 최대 2배 정도 높아져 부담이 급격히 늘어난다.

재정경제부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용의 ‘2026년 세제 개편안’을 확정 발표했다.

이번 세제 개편안에는 부동산세제 합리화를 비롯해 잠재성장률 반등과 청년 지원, 지역 균형, 공정 과세 등을 포함한 12개 과제로 구성됐다.

부동산 세제 개편은 보유세(종부세) 강화와 거래세(양도세) 완화·유예를 핵심으로 한다. 우선 정부는 기존에 거주 여부와 관계없이 일괄 적용한 종부세 기본공제(주택분)를 거주 중심원칙에 맞춰 차등화하기로 했다.

다시 말해, 주택 수 기준을 없애고, 주택 가액 기준으로 단일화한다는 방침이다. 구체적으로 1세대 1주택의 종부세 과세 대상 기준금액을 현재 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 인상한다. 이를 통해 종부세 대상과 부담을 적정 수준으로 맞추겠다는 목표다.

비거주 1주택은 12억 원에서 9억 원으로 낮춰 과세를 강화한다.

다만 정부는 조세 저항과 형평성을 고려해 내년에는 거주용 1주택에 대해 시가 20억 원에서 30억 원 수준은 종부세 세액이 줄고, 30억 원에서 40억 원은 세액 변동이 크지 않도록 했다.

종부세 세율 체계도 바뀐다. 기존에 주택 수를 기준으로 한 종부세를 오는 2028년부터 주택가액으로 일원화한다. 이는 최근 이재명 대통령이 “효율적으로 투기할 기회를 만든 측면이 있다”고 비판한 ‘똘똘한 한 채’의 쏠림을 차단하겠다는 취지다.

구체적으로 과세표준 6억 원에서 12억 원 구간(1.0%→1.3%)부터 세율을 단계적으로 인상한다. 2028년에는 세율이 일원화돼 12억 원 이상의 상위 과세표준 구간(1·2주택) 세율은 2.0~5.0%로 현행(1.3~2.7%)보다 0.7~2.3%p 높아진다.

또 주택분 종부세의 공정시장가액비율도 커진다. 이는 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율이다. 이 비율이 높아질수록 종부세 부담도 커진다. 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 소유주의 경우, 현행 60%에서 내년부터 70%로 인상된다.

이처럼 거주 중심의 과세 체계 전면 전환으로 1세대 1주택자의 거주와 비거주(보유)에 따라 보유공제가 폐지되는 2028년부터 종부세 증가액 격차는 최대 10배 이상 커질 수 있다.

예를 들어, 60세인 1세대 1주택자(개편 후 기본공제 14억 원, 공정시장가액비율 70%, 세액공제 한도 800만 원)가 시가 40억 원(공시가 28억 원) 주택을 거주 또는 보유했는지에 따라 2028년에 낼 종부세를 살펴보면, 우선 거주한 1주택자(공제율 연령별 20%, 10년 거주공제 40%)의 종부세는 325만 원으로 현재보다 62만 원이 늘어난다. 만약 거주하지 않고 보유(공제율 보유공제 40%→0%, 연령 공제 20%)만 했다면, 종부세는 1114만 원으로 851만 원 증가한다. 거주 1주택자와 비교해 늘어나는 종부세가 13배 이상 차이가 나는 셈이다.

양도세도 거주공제로 전면 전환된다. 2029년부터는 보유공제를 전면 폐지하고, 거주공제(연 8%, 10년 최대 80%)만 해준다.

양도세 장기보유특별공제의 보유공제는 2029년 전면 폐지된다. 이는 고가주택의 과도한 특례를 없애겠다는 목표다.

이는 1세대 1주택자는 보유와 거주 각각 연 4%(최대 40%)씩 해주던 특별공제를 거주 연 8%(최대 80%)로 전면 전환(2029년부터)하는 방식이다. 과세 형평을 위해 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원의 장기거주소득공제 한도를 신설한다.

다만 주택 매물 출구를 열어주고 연착륙을 유도하기 위해 양도세는 1세대 1주택 거주자와 10년 이상 장기 거주자에 대해 기본공제를 연 2500만 원(양도가액 30억 원 이하)으로 10배 높여 부담을 덜어주기로 했다. 이를 적용하면 양도세가 최대 800만~900만 원 정도(양도가액 30억 원 이하 주택)가 줄어들 전망이다.