인싸잇=임종옥 기자ㅣ  정부가 2026년 세제개편안을 통해 주택 양도소득세와 종합부동산세 체계를 대폭 손질했다.

 

장기보유보다 실거주를 우대하고 다주택자에 대한 세 부담을 높여 ‘거주 중심’ 주택시장을 만들겠다는 취지지만, 세법이 지나치게 복잡해지고 조세 형평성도 충분히 확보하지 못했다는 비판이 이어지고 있다.

 

 

“거주 중심” 세제 개편… 복잡해진 종부세·양도세 논란

 

개편안에 따르면 양도소득세 장기보유특별공제는 단계적으로 실거주 중심으로 바뀐다. 현재는 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 2029년부터는 10년 이상 실제 거주한 경우에만 최대 공제를 받을 수 있다. 이후 2028년에는 보유분을 일부 인정하는 과도기를 거친 뒤 완전히 거주 중심으로 전환된다.

 

공제 한도도 새롭게 도입된다. 지금까지는 양도차익 규모와 관계없이 공제를 받을 수 있었지만, 2028년부터는 공제 대상이 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 제한된다. 고액 양도차익에 대한 과도한 세제 혜택을 줄이겠다는 취지이다.

 

종합부동산세도 과세 기준과 공제 방식이 크게 바뀐다. 1세대 1주택자의 기본 공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되지만, 실제 거주하지 않는 1주택은 기존보다 공제 폭이 줄어들게 된다.

 

다주택자는 거주용 주택 비중에 따라 공제금액을 차등 적용받게 돼 상당수의 세 부담이 늘어날 전망이다.

 

공정시장가액비율도 단계적으로 인상된다. 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년부터 70%, 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%가 적용된다. 세율 역시 기존의 주택 수 기준을 폐지하고 보유 주택의 총 가액 기준으로 일원화해 과세 체계를 바꾸기로 했다.

 

정부는 지방 이전과 지역경제 활성화를 위한 지원책도 함께 내놨다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 일정 한도 내에서 양도세를 감면해주고, 지방 세컨드홈 특례 대상도 비수도권 대부분 지역으로 확대했다. 다만 부산과 울산 등 광역시는 이번 특례 대상에서 제외됐다.

 

또 직장 전근, 질병 치료, 학업, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 다른 지역에 거주할 경우 최대 3년까지 실거주 기간으로 인정하고, 재개발·재건축으로 신축 주택을 취득한 경우에도 공사 기간 일부를 거주 기간에 포함하기로 했다.

 

하지만 이번 세제 개편을 둘러싼 논란은 적지 않다. 조세 전문가들은 종합부동산세 공제 방식과 실거주 인정 기준이 지나치게 복잡해 납세자의 이해와 예측 가능성을 떨어뜨릴 수 있다고 지적한다.

 

시민단체 역시 주택 수 기준을 폐지했지만 초고가 부동산에 대한 과세 강화는 충분하지 않아 조세 형평성과 조세 정의 측면에서도 아쉽다는 평가를 내놓고 있다.

 

정부가 내세운 ‘거주 중심 과세’라는 방향성에는 공감대가 있지만, 잦은 제도 변경과 복잡해진 세제는 오히려 정책 신뢰를 약화시킬 수 있다는 우려가 커지고 있다.

 

 

누가 가장 큰 수혜, 또 피해 보게 되나

 

이번 개편의 최대 수혜자는 시가 20억 원 이하 주택에서 장기간 실거주한 1주택자로 꼽힌다.

 

종합부동산세 기본 공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대되면서 종부세 부담이 줄거나 과세 대상에서 제외될 가능성이 커졌기 때문이다. 여기에 양도소득세 장기보유특별공제가 실거주 중심으로 개편되고 양도세 공제 체계도 달라지면서 실거주 1주택자의 절세 효과는 더욱 커질 것으로 전망된다.

 

반면 세 부담이 커질 것으로 예상되는 대상도 뚜렷하다. 시가 30억~50억 원 이상의 고가 1주택 보유자, 실거주하지 않고 임대한 비거주 1주택자, 보유 기간은 길지만 실제 거주 기간이 짧은 장기보유자, 양도차익이 20억~30억 원 이상 발생하는 초고가 주택 보유자, 조정대상지역 다주택자 등이 대표적이다.

 

전문가들은 이번 개편이 실거주를 유도하고 다주택 보유를 억제하는 효과를 낼 수 있지만, 고가 주택 보유자와 비거주 1주택자의 세 부담은 전보다 크게 늘어날 것이라고 분석하고 있다.

 

이러한 변화가 서울 외곽의 여러 채를 처분해 서울 핵심지역의 1채로 갈아타려는 수요를 자극할 수 있다는 전망도 나온다.

 

특히 이러한 상황에서 강남 3구 등 선호 지역으로 수요가 집중될 경우 핵심지 집값은 오히려 상승 압력을 받을 수 있다는 분석은 누구나 할 수 있다.

 

또 장기 보유와 실거주를 유도하는 방향으로 세제가 바뀌면서 매물이 시장에 나오기보다는 증여, 상속을 선택하거나 보유를 이어가는 사례가 늘어날 가능성도 예측할 수 있다.

 

이른바 ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’가 심화 될 경우 거래량 감소와 함께 오히려 시장의 유동성이 떨어질 수 있다는 우려도 나오고 있다.

 

일각에서는 이번 개편이 결국 현금 여력이 충분한 자산가에게 상대적으로 유리한 구조라는 분석이 대다수다.

 

대출 규제와 세 부담, 거래 비용이 동시에 높아진 상황에서는 자금력이 부족한 중산층의 이동은 어려워지는 반면, 현금 보유자는 세 부담을 감수하면서도 우량 자산을 매입할 수 있기 때문이다.

 

최근 서울 강남권에서 외국인 매수 비중이 확대되는 현상 역시 이러한 시장 변화와 맞물려 주목받고 있다.

 

무엇보다 실제로 세금을 내야 하는 유주택자들의 정책 일관성에 대한 불만도 적지 않다.

 

지난 5월 양도세 부담을 우려해 앞서 주택을 처분했던 납세자들은 이후 중과 완화가 추진되자 정부 정책의 예측 가능성에 강한 불만을 제기하기도 했다.

 

안철수 국민의힘 의원의 “이러한 세제의 수금 대상은 서울 강남 3구에 사는 6070 고령자임이 명백하다”는 최근 발언처럼, 고령의 장기보유 1주택자들의 늘어난 보유세 부담이 ‘고려장 세법’이라는 비판도 이어지고 있다.

 

 

여야 모두 ‘세제개편안’ 공방… 민주당도 우려, 국민의힘 “세금폭탄”

 

정부의 부동산 세제개편안을 둘러싸고 여야는 물론 범여권 내부에서도 엇갈린 평가가 이어지고 있다.

 

더불어민주당 지도부는 “실거주 중심의 조세 정상화”라는 정부 취지에는 공감하면서도 수도권 민심과 시장 충격을 고려한 보완이 필요하다는 입장을 밝혔다.

 

반면 국민의힘은 “보유세와 거래세를 동시에 강화한 최악의 증세”라며 강하게 반발하고 있다.

 

민주당 내부에서도 우려의 목소리가 커지고 있다. 서울지역 의원들은 2028년 총선을 앞두고 수도권 부동산 민심에 미칠 영향을 우려하며 보완 필요성을 강하게 제기하고 있다.

 

김영호 의원은 “국민이 수용할 수 있는 수준으로 세제개편안을 손질해야 한다”고 밝혔고, 당대표 후보인 송영길 의원도 “세제만으로는 주택시장 안정을 이루기 어렵다”며 공급 확대의 필요성을 강조했다.

 

친여·진보 성향으로 평가받아 온 노영희 변호사 역시 종합부동산세 개편안에 대해 “도대체 어쩌라는 것이냐”며 공개적으로 비판해 여권 내부에서도 이견이 표출되고 있음을 보여줬다.

 

민주당 서울시당은 6일 별도의 부동산 정책 논의를 진행하고 특위를 구성해 정부 및 서울시와의 정책 대응 방안을 마련할 계획이다 라고 밝히며 당 안팎에서 세부 내용에 대한 추가 보완이 필요하다는 의견이 이어지고 있다.

 

국민의힘은 이번 개편안을 “세금폭탄”으로 규정하며 공세 수위를 높였다.

 

정점식 원내대표는 “OECD는 보유세를 높일 경우 거래세를 낮출 것을 권고하고 있는데, 정부는 보유세와 거래세를 동시에 강화했다”며 “최악의 증세”라고 비판했다.

 

또 대선 당시 이재명 대통령의 부동산 공약과도 배치된다고 주장했다.

 

정희용 사무총장은 정부가 재정 부족을 국민 증세로 메우려 한다고 비판했고, 최은석 원내수석대변인은 “정부는 부동산 정책 실패부터 인정하고 국민 앞에 사죄해야 한다”며 “정책 실패의 부담을 세금으로 떠넘기면서 주거 안정을 말하는 것은 위선”이라고 주장했다.

 

이번 세제개편안은 정부가 내세운 ‘실거주 중심 과세’라는 정책 방향에는 일정 부분 공감을 얻고 있지만, 여권 내부에서도 보완 요구가 나오고 야권은 전면 재검토를 주장하면서 국회 심의 과정에서 적지 않은 진통이 예상된다.

 

정부는 실거주자 보호와 투기 수요 억제를 목표로 세제 개편을 추진했지만, 시장에서는 거래 위축과 서울 핵심지역으로의 수요 집중, 고령 장기보유자의 세 부담 증가, 잦은 제도 변경에 따른 정책 신뢰 저하 등에 따른 큰 부작용을 우려하는 목소리도 커지고 있다.

 

결국 이번 개편안의 성패는 조세 형평성과 시장 안정이라는 두 과제를 얼마나 균형 있게 달성하느냐에 달려 있다. 국회 논의 과정에서 공제 기준과 과세 방식이 일부 조정될 가능성도 있는 만큼, 무엇보다 납세자가 신뢰할 수 있는 예측 가능한 세제 운영과 일관된 정책 방향이 뒷받침돼야 하는 것이 가장 중요하다.

 

국민들이 지켜보는 것은 세금을 얼마나 더 걷느냐가 아니라 부동산 시장을 안정시키고 실수요자를 보호하는 정책이 실제로 효과를 내느냐다.

 

이번 부동산 세제개편안이 주거 안정을 위한 개혁으로 평가받을지, 세수 확대를 위한 증세 정책으로 남을지는 향후 시장의 반응과 정부의 후속 보완책을 지켜보며 가늠될 것으로 보인다.