구로구에서 전세를 살고 있는 문 모씨(43.남)는 최근 고민에 빠졌다. 집값이 주춤하고 있는 이때에 집을 사야할지 말아야 할지 결정하기가 쉽지 않아서다. 지난 2년 전 ‘어떤일이 있어도 집값은 잡겠다’는 정부의 말만 믿고 미뤘다가 집값이 대폭 오르는 낭패를 당했기 때문이다.

정부의 비시장적 정책, 전문가 반응 냉랭

정부는 그동안 수십 차례에 걸쳐 부동산 관련대책을 내놓았으나 번번히 실패했다. 대통령은 올 신년연설에서 “목숨걸고 부동산 투기해도 재미 못 볼것”이라고 밝히며 부동산과의 일전도 불사하겠다는 의지를 밝혔다. 이에따라 양도세 인상, 보유세 강화, 지준율 인상, 대출규제 제한등 강력한 세금정책과 더불어 분양가 상한제, 분양원가 공개, 주택담보대출 1인1건 제한, 청약가점제등 정부 스스로도 ‘비시장적 정책’이라고 밝힌 각종 대책들을 시행할 예정이다.

정부의 이같은 강력한 의지에도 불구하고 전문가들의 반응은 대체로 냉소적이다. 현 정부의 부동산 정책이 시장경제의 ‘수요와 공급’을 무시한 정책이라는 것이 그 이유다. 수요는 꾸준히 느는데 공급은 억제하는 정책을 펴니 가격이 오를 수 밖에 없다는 것이다. 부동산 114의 자료에 따르면 올해 수도권 주택 수요량은 전체 30만 가구이나 공급물량는 23만 가구정도로 6만 가구이상 부족한 상태다.

김승배 피데스개발 사장은 “올해는 매매가가 약보합세를 보이겠지만, 내년 부터는 공급부족으로 다시 오를것”이라고 전망했다. 김학권 세중 코리아 대표도 “정부의 무리한 정책으로 대혼란속에 매매가는 상반기에 약세를 보이겠지만, 공급부족으로 2013년까지는 가격상승세가 이어질 것”이라고 얘기했다. 김홍배 주택건설협 부회장 역시 “이번 정부의 정책으로 내년부터 공급물량 감소가 누적돼 3년 후 부터는 가격 파동이 우려 된다”고 전했다.

지역별 양극화가 더 심화될 것이란 전망도 나왔다. 김영진 내집마련 정보사 대표는 “‘버블세븐’지역의 집값은 오르고 비인기 지역이나 수도권 외곽, 지방 시장의 주택가격은 떨어지는 양극화 현상이 나타날 것”이라고 점쳤다.

정부는 지방균형 발전이란 명목으로 각종 개발을 진행중에 있다. 행정도시, 혁신도시, 신도시 개발등으로 풀린 수조원의 보상금은 다시 부동산 시장으로 유입되고 있다. 특히, 이런 자금은 ‘버블세븐’등 인기 있는 지역으로 몰리는 경향이 있어 수요가 넘쳐나고 있는 상태다.

공급축소정책, 향후 집값 폭등 불러

주택가격 안정의 가장 좋은 방법은 자연스런 시장흐름에 맡기는 것이다. 가격이 오르면 자연히 공급이 늘어나게 하는 경제학적 ‘수급원리’에 맡겨야 장기적 안정을 찾을 수 있다. 공급이 대폭 줄었던 시기는 그후 집값 폭등을 불렀다.

1983년 처음 시행됐던 분양가 상한제는 이듬해 민간 공급물량을 30%정도 줄게 만들어 1986년 집값 폭등을 야기했다. 최근 6년간 서울 아파트 가격도 공급이 가장 적었던 2006년 집값 상승률이 31.11%로 가장 높게 나타났다.

한 경제전문가는 “과거 분양가 상한제를 실시한 이후의 효과가 이번에도 나타날 가능성이 높다”고 견해를 밝힌 뒤 “보유세는 높이고 거래세는 낮춰주는 세금정책과 공급물량을 늘려주는 정책이 같이 실시돼야 한다”고 강조했다.