‘분양원가 공개’, ‘분양가 상한제’등을 포함한 정부의 1.11종합대책 이후 집값이 안정세를 보이고 있지만 일시적 현상일뿐 나중에 더 큰폭으로 오를것 이란 지적이 제기됐다.

참여정부 들어 수십차례의 대책에도 불구하고 부동산 가격은 계속 오르기만 했다. 대통령도 실패한 정책이라고 인정했다. 정부는 실패의 원인을 언론, 투기세력, 퇴임한 관료들에게 돌리며 희생양을 찾고 있지만 원인제공자는 다름아닌 바로 정부자신이다.

전문가들은 경제학의 기본원리인 ‘수요와 공급’을 무시한 정책이 부동산 가격을 올려놓았다고 성토했다. 그동안 정부는 각종대책을 내놓았지만 공급을 늘리는 대책은 하나도 없었다. 1.11대책에 포함된 ‘분양원가 공개’나 ‘분양가 상한제’등도 공급을 위축시키는 대책이다. 그러니 실패는 이미 예정돼 있는거나 다름없단 지적이다.

천안시는 4년째 분양가 가이드라인을 시행하고 있다. 일종의 ‘분양가 상한제’인 셈이다. 실제 2004~2006년 사이 천안시는 아파트 분양가를 599만~655만원으로 유지해 상승률은 9%에 그쳤다. 같은 기간 전주시의 분양가가 300만원에서 700만원으로, 청주시의 분양가가 400만원에서 700만원으로 오른것과는 대조적이다.

천안시 관계자들은 분양가 가이드라인을 ‘성공적’이라고 자평하고 있는 반면 전문가들은 공급이 대폭줄어 향후 큰 폭의 오름세를 보일것이라고 우려하고 있다. 천안시의 주택공급물량은 분양가 가이드라인 적용이 시작된 2004년 6708가구에 달했으나 2005년 2014가구, 2006년 1583가구로 대폭 줄었다. 이로인해 주택보급률은 2001년 102%에서 2004년 89%로 떨어졌고, 2006년에도 비슷한 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

천안시의 사례가 아니더라도 과거 ‘분양가상한제’가 실시됐던 때를 살펴보면 이는 보다 명확해 진다. 지난 1983년 분양가 상한제가 도입된 이후 6년간 민간공급물량은 급속히 감소한 것으로 드러났다. 건설 교통부의 자료에 의하면 분양가 상한제 도입 첫해인 1983년 14만3919가구에 달했던 민간 공급량은 1984년 10만7966가구로 30%정도 급감했다. 1982년 민간(12만3211가구)은 공공(6만8209가구)의 2배 정도를 공급했지만 제도시행 2년만에 역전된 것이다.

이후에도 민간 아파트 공급은 꾸준히 줄어 공공물량과의 차는 갈수록 벌어졌다. 민간공급은 1985년 9만5292가구로 제도시행 이후 처음으로 10만가구 이하로 떨어졌다. 1986년 일시적으로 늘기도 했지만 이후 다시 줄어 1988년에는 5만8859가구로 최저점을 찍었다. 이러한 아파트 공급감소는 1986년 집값 폭등을 불러오는 계기가 됐다. 아파트값 폭등세는 1989년 노태우정부가 경기 분당등 5개 신도시 공급확대계획을 내놓은 이후에야 잡히기 시작했다.

많은 전문가들은 이번에도 과거와 같이 민간공급이 줄어드는 현상이 재현될 것이라고 분석하고 있다. 유엔알 박상언 사장은 “민간부문은 공공과 달리 사업성이 떨어지면 사업을 축소할 수 밖에 없다. 이를 신도시개발 등을 통해 공공에서 메워줘야 하지만 한계가 있다”고 말했다. 정부는 부족한 부분을 공공부문에서 채우겠다는 의도지만 기존 민간부문까지 떠맡아 공급할 수 있을지에 대해 회의적인 반응이 많다. 부동산 퍼스트 곽창석 이사는 “아파트 공급은 택지확보가 관건인데 2000년대 초반까지도 부진했던 택지 공급이 갑자기 원활해 지기는 어려울 것”이라고 진단했다.

한 경제전문가는 “과거의 예를 보더라도 공급확대를 빼놓은 옥죄기식 부동산 정책은 늘 실패했다. 이번 1.11부동산 정책역시 부동산 가격안정이라는 근본적 효과는 거두지 못한채 부작용만 키울 가능성이 높다”고 지적했다. 또한 “정부는 실패했던 대책들만 반복적으로 시행하며 눈앞의 이익에 만족할게 아니라, 수급을 고려한 근본적 대책이 필요하다고”말했다.